民泊の営業日数の上限は、ズバリ！180日になると予測します
いよいよ新法も制定され民泊が全面解禁されますね。
2016年度中に法案が提出される予定なので、民泊から目が離せません。
これにより、住宅地での営業も容認され、ネットでの届け出制となり、
誰でも手軽に参入することが可能になります。
以下、皆さんが一番関心のある投資型の、「家主不在型」の民泊を前提にお話します。
この新制度には、いくつかの要件があります。
その一つに・・
提供する住宅において「民泊施設管理者」が存在すること。とあります。
登録された管理者に管理を委託する必要があります。
その施設管理者には宿泊者名簿の作成や衛生管理を義務付けられ、
トラブル対応についても義務付けられ、責任が重いものになります。
もう一つ要件があって・・
年間提供日数などが「一定の要件」を満たすこと。
皆さんが一番関心があるであろう、営業日数の制限です。
やはり、旅館ホテル業界の反対が強いのでしょうか。
いくらロビー活動が得意な不動産業界がそれに反対したとしても、
具体的な営業日数が、
営業日数の上限は、年90泊の英国や年60泊のオランダなどの例を参考にし、
90～180日の間で調整が進む可能性が高いと言われていますが・・
私の予測では、ズバリ180日。
それ以下になると、そもそも民泊事業が成り立たないので、
それでは、民泊の規制緩和が、
当然、2020年の東京オリンピックに向け、
外国人観光客が激増することによる宿泊先の不足問題も解決されないでしょう。
ギリギリの線で、180日の上限ということでしょうか。
以前セミナーに出席したことがあるのですが、
その時の講師が、
まあ、完全な予測なので、どうなることやら。
仮に180日としたら、どういう影響があるのか？
180日と言うことは、稼働率が50%ということです。
180日もの間、稼働率を超えた場合には、
ぜひ借りたいと言う方がいても、貸してはいけないということです。
現在、様々な民泊関係の商材やセミナー、書籍では、
いかに稼働率を上げ、
そもそも法律で、稼働率が50%までと制限さるるわけですから、
稼働率をアップさせるだけでは全く意味がないわけです。
むしろ、少ない稼働率で効率よく稼ぐことが重要になってくるわけで、
例えば、物件の種類とか、収容人数とか、付加価値アップによる値上げ、
繁忙期の価格の高い時のみに稼働させるとか・・アイディはいろいろ。
新法では、民泊施設管理者が、常にチェックし違法行為を許さないはずです。
当然、営業日数についても。
仮に、民泊施設管理者が脱法行為に加担、法令違反行為を行った場合には、
業務停止、登録取消を可能とするとともに、不正行為への罰則を受けることになるので。
民泊施設管理者は営業日数だけでなく、法令遵守を徹底するはずです。
現在は、先行している実態に、法制度が追い付いていない状況で、
違法民泊が、野放し状態ですが・・
新法が施行された後は、そうはいかないでしょう。
当然、規制も強化され、どんどん摘発さると思います。
悪質なケースは、逮捕されることもあるかもしれません。
ここで、営業日数180日のメリットについてお話します。
これから民泊に参入される方には、むしろいい条件なのかもしれません。
なぜなら、民泊で先行者利益で稼ぎまくっている方々が、
今後は稼働率５０％にしなければいけないわけですから、
これから参入される方には、ある意味チャンスかもしれません。
あと、間違いなく大手の参入も減るはずです。
稼働率５０％では、それほど儲かりませんので、
ビジネスとしても旨味もないでしょうから。
そういう意味でも新規参入者には、チャンスかも。
仮に180日としたら、
非常にざっくりした感じですが・・
180日の営業日数が認められれば、工夫次第でいけるかもしれません。
今までのように、単純に貸すだけでは無理でしょうが。
民泊として稼働させることができない180日もの間も、
稼ぐことができないのに、賃料を払い続ける必要があるわけですから。
少ない営業日数で稼ぐには、ある程度の収容人数がある物件を、
安く借り、付加価値を付けて高く貸すとか、
価格の高い繁忙期にのみ集中させ稼ぎまくるとか・・
いずれにしても、工夫が必要です。
あと最後に・・現在の代行会社の存在です。
ここは、不動産会社とタイアップし、民泊施設管理者になるのか？？
正直、よくわかりませんね。
いずれにしても、営業日数に制限を課されることによって、
いい面、悪い面、いろいろ影響がでそうです。
最後に、これまで営業日数を180日を前提にお話しましたが・・
これより下げられたら・・正直、民泊への投資は極めて厳しいでしょうね。
でも、その分参入者が激減するわけですから、チャンスかも。
