通常の不動産投資と比較しても、特区民泊はおいしい!しかし拡大できない6つの理由とは?




昨日の記事で、転貸であるにもかかわらず、家賃1ヵ月以上の収入があるという話をしたところ、いくつかお問合せをいただきました。

ありがとうございます!

 

 

 

まず、ご質問にお答えします

 

一番多かったのが、宿泊料金に関する問合せ。

ズバリ!宿泊料金は、8000円~21000円です。

結構、幅があり、安い日で8000円前後~桜の時期、夏休み、正月・・といった高い日だと、21000円を超え、平均すると、15000円くらいですかね。(ざっくりですが)

宿泊予約がはいらず、そのまま残っていると、徐々に金額が安くなり、8000円くらいまで下がるように運営されてます。

これは、普通のホテルや旅館と同じ仕組みです。

この宿泊費で、稼働率80%~100%なわけですから、売上もかなりいきます。

自分の所有する物件でもないのに、これって、本当にすごいです。

かなり、おいしい!不動産投資です。

 

通常の不動産投資と比較してみます

 

この1室の特区民泊のように、15万円~30万円の利益(全ての手数料を差し引いた純利益)を得るには、通常のアパートやマンションの不動産投資でいくらだと思いますか?

仮に、1億円の不動産投資で、1億円の物件を購入したとしても、おそらく、ここまでの利益を得るのは、難しいです。

ある大手の不動産会社の広告ですが、神奈川県にあるRCマンション(1K×18戸、2DKを×2戸で、平成3年築)が、1億1000万円で売りにでてました。

満室想定家賃が884万円、月額が73万円、満室想定利回り約8%とあります。

おそらく現金での購入はないと思うので、当然、銀行からの融資に対する金利を、ここから、まず支払ます。

仮に借入1億円、金利を4%とした場合、年間の金利は、400万円。

年間の金利を差し引くと、満室想定家賃は430万円になります。

約半分です。

さらに不動産管理会社に支払う管理費、将来の修繕に備える積立金、固定資産税、その他諸々の経費を差し引くと・・

おそらく、月額の利益は、20万円いけばいい方です。

そこに、空室が生じれば、最悪なことに・・赤字も。

通常の不動産投資は、リスクが極めて大きいです。

それに比べ、特区民泊は、初期投資80万円、月々の家賃10万円を支払っても、利益が10万円~30万円、平均15万円前後。

(稼働率が80%以上、常にキープできる物件の場合ですが)

1億円も投資しても、月々の利益が20万円いけばいい方という通常の不動産投資。

いかに特区民泊(高稼働率を維持できる物件に限定ですが)が美味しい不動産投資かが、おわかりいただけたと思います。

ですが・・この特区民泊の事業を拡大することは、今、考えていません。

その理由を、お話します。

 

■なぜ、特区民泊を拡大しないのか?

 

経営する転貸型の特区民泊が、絶好調!完全ドル箱状態であると話をしました。

正直、他人の所有する物件で、毎月、家賃分の1~1.5ヵ月を利益として得られるというのは、かなりおいしい不動産投資です。

であれば、後は同じパターンを繰り返し、事業を拡大させ利益を増やしたいところです。

しかし・・

私は、この特区民泊を、これ以上拡大することは極めて難しいと考えています。

その理由は6つあります。

 

■1つめの理由:稼働率が見込める立地の物件が少ない

 

大田区内なら、どこでもいいということではなく、まず、特区民泊のできる地域であること、そして、ここが重要なのですが、多くの外国人観光客に宿泊してもらえる、高稼働率を見込める立地であること。

大田区の中でも、場所がかなり限定されるので、物件はほとんどないです。

そもそも転貸可能な物件が少ないので、その中から、条件に合う物件を探すとなると、本当に難しいです。

実際に、こちら有名な民泊不動産の専門サイトですが、確認してみてください。

そもそも大田区の特区民泊が可能な物件は、まずありませんから。

民泊物件をお探しなら【民泊物件.com】

ちなみに、私は、このサイトで今の美味しい!!特区民泊物件をご紹介いただきました。

 

■2つめの理由:物件の条件(設備面)を満たすものが少ない

 

現在、経営する特区民泊物件は、築2年で、まだ新しいです。

管理人もいて清掃面も完璧ですし、何より設備の充実度が半端ないです。

エレベーター、インターネット無料、エントランスのオートロック、TVモニター付インターホン、宅配ボックス、防犯カメラ、浴室換気乾燥機付きバス、洗浄機能付き便座もありフル装備。

もちろんバストイレは別で、全自動の洗濯機が室内置き、独立洗面化粧台もあります。

さらに、角部屋で、2面に大きな窓、大きなバルコニーが2つ、南向き、眺望抜群といった感じで、かなり充実しています。

試しに自分でも家族で2泊したことがあるのですが、かなり快適でした。

この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる(←これ、毎年公表されるもので、ご存知の方多いのでは?)と言われている設備も多数備わっています。

 

ここまでフル装備でなくても大丈夫ですが、ただ、特区民泊の競合は、完全にホテルなので、設備は、ある程度充実していないと、稼働率アップは期待できません。

こんな都合のいい物件は、当然ですが、ほとんど存在しません。

 

■3つ目の理由:手続きが、とにかく大変

 

特区民泊を行うには、大田区に対し、特定認定の申請手続きが必要です。

保健所、建築審査課、消防署、さらに近隣住民への事前説明(郵送でOK)・・これを全てクリアする必要があり、本当に大変です。

何度も、何度も、役所、保健所、消防署に通い・・本当に大変でした。

仮に、1つ目の立地条件、2つ目の設備面の条件を満たした物件が、奇跡的に見つかったとしても、特定認定の手続をパスできるか、やってみないとわかりません。

ここ、すごいリスクです。

 

■4つ目の理由:民泊経営は奥が深すぎます

 

民泊経営は、本当に難解です。

理由は、いまだによくわかりませんが・・

なぜか、同じマンションの同じフロアにある、同じ間取りの物件であるにもかかわらず、稼働率が全く異なります。

おそらく、立地や設備面だけでなく、それらを、どう見込客にアピールするのかが重要で、

特区民泊の場合は、Airbnbでのサイト作り(特に写真の出し方)がポイントだと思うのですが、民泊物件の稼働率をあげるのは、本当に難しいです。

 

■5つ目の理由:自分一人では何もできない

 

民泊物件の経営は、自分一人では何もできません。

民泊経営には、いろいろな業務があり・・

宿泊の問合せがあった場合のタイムリーな対応(英語だけではダメ)、他にも、チェックイン対応、トラブル対応、滞在中の問合せ対応、チェックアウト対応、部屋の清掃、シーツ・枕カバー・毛布のカバー・バスタオル・タオル等の交換などなど。

全てを自分一人で行うことは、絶対に不可能です。

民泊の代行会社に手数料(私の場合:売上の15%)を支払い、業務委託することになります。

厄介なのは、この民泊の代行会社に、当たり外れがあり、いい加減な代行会社に依頼してしまうと大変なことになります。

私が、現在の物件をお願いしている代行会社は、対応も素早く、大変満足しておりますが、

以前、他の代行会社に依頼したことがあり、大変ひどい目にあいました。

特区民泊は、どうしても他人に頼らざるをえない不確定要素があります。

これも大きなリスクです。

 

■6つ目の理由:丸投げというわけにはいかない

 

特区民泊物件の運営は、代行会社に丸投げするのはダメです。

自分は、投資家の立場で関与するだけで、運営は全て代行会社に丸投げするということでは、絶対にうまくいきません。

賃貸物件の管理・運営を不動産会社に丸投げ、オーナーが賃貸経営に興味がないでは、まずうまくいきませんよね。それと同じです。

民泊運営にも積極的に関与し、代行会社の行動もチェックし(特に清掃面は)、いい緊張関係を保つことが重要です。

以前と比べ、民泊にとられる時間は、かなり少なくなりましたが、ここまで至るまでが、本当に大変でした。

 

■まとめ

 

このように特区民泊(大田区)で利益をだすのは、本当に大変です。

通常の不動産投資に比べ、投資としてのメリットは大きいのですが、そもそも条件に合う物件が、ほとんどないこと、申請手続きが厄介なこと、さらに通常の不動産投資とは異なる、民泊経営における独特のリスクもあることから、これ以上の特区民泊の拡大は難しいと考えております。

ただ・・いい物件を探せれば、かなりラッキーです。

投資リスクも少なく、借り入れもなく、不動産投資で1億円以上の物件を入手したのと同じ、いやそれ以上の収益源を確保できるので。

もし、特区民泊にご興味があるのであれば、まずは、こちらで物件探しをされたは、どうですか?

民泊物件をお探しなら【民泊物件.com】

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

 

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2019年1月18日 通常の不動産投資と比較しても、特区民泊はおいしい!しかし拡大できない6つの理由とは? はコメントを受け付けていません。 特区民泊