昨日の記事で、転貸であるにもかかわらず、家賃1ヵ月以上の収入があるという話をしたところ、いくつかお問合せをいただきました。
ありがとうございます！
目次
まず、ご質問にお答えします
一番多かったのが、宿泊料金に関する問合せ。
ズバリ！宿泊料金は、8000円～21000円です。
結構、幅があり、安い日で8000円前後～桜の時期、夏休み、正月・・といった高い日だと、21000円を超え、平均すると、15000円くらいですかね。(ざっくりですが）
宿泊予約がはいらず、そのまま残っていると、徐々に金額が安くなり、8000円くらいまで下がるように運営されてます。
これは、普通のホテルや旅館と同じ仕組みです。
この宿泊費で、稼働率80％～100％なわけですから、売上もかなりいきます。
自分の所有する物件でもないのに、これって、本当にすごいです。
かなり、おいしい！不動産投資です。
通常の不動産投資と比較してみます
この1室の特区民泊のように、15万円～30万円の利益(全ての手数料を差し引いた純利益）を得るには、通常のアパートやマンションの不動産投資でいくらだと思いますか？
仮に、1億円の不動産投資で、1億円の物件を購入したとしても、おそらく、ここまでの利益を得るのは、難しいです。
ある大手の不動産会社の広告ですが、神奈川県にあるRCマンション（１K×18戸、２DKを×２戸で、平成３年築）が、1億1000万円で売りにでてました。
満室想定家賃が884万円、月額が73万円、満室想定利回り約８％とあります。
おそらく現金での購入はないと思うので、当然、銀行からの融資に対する金利を、ここから、まず支払ます。
仮に借入1億円、金利を4％とした場合、年間の金利は、400万円。
年間の金利を差し引くと、満室想定家賃は430万円になります。
約半分です。
さらに不動産管理会社に支払う管理費、将来の修繕に備える積立金、固定資産税、その他諸々の経費を差し引くと・・
おそらく、月額の利益は、20万円いけばいい方です。
そこに、空室が生じれば、最悪なことに・・赤字も。
通常の不動産投資は、リスクが極めて大きいです。
それに比べ、特区民泊は、初期投資80万円、月々の家賃10万円を支払っても、利益が10万円～30万円、平均15万円前後。
（稼働率が80％以上、常にキープできる物件の場合ですが）
1億円も投資しても、月々の利益が20万円いけばいい方という通常の不動産投資。
いかに特区民泊（高稼働率を維持できる物件に限定ですが）が美味しい不動産投資かが、おわかりいただけたと思います。
ですが・・この特区民泊の事業を拡大することは、今、考えていません。
その理由を、お話します。
■なぜ、特区民泊を拡大しないのか？
経営する転貸型の特区民泊が、絶好調！完全ドル箱状態であると話をしました。
正直、他人の所有する物件で、毎月、家賃分の1～1.5ヵ月を利益として得られるというのは、かなりおいしい不動産投資です。
であれば、後は同じパターンを繰り返し、事業を拡大させ利益を増やしたいところです。
しかし・・
私は、この特区民泊を、これ以上拡大することは極めて難しいと考えています。
その理由は６つあります。
■１つめの理由：稼働率が見込める立地の物件が少ない
大田区内なら、どこでもいいということではなく、まず、特区民泊のできる地域であること、そして、ここが重要なのですが、多くの外国人観光客に宿泊してもらえる、高稼働率を見込める立地であること。
大田区の中でも、場所がかなり限定されるので、物件はほとんどないです。
そもそも転貸可能な物件が少ないので、その中から、条件に合う物件を探すとなると、本当に難しいです。
実際に、こちら有名な民泊不動産の専門サイトですが、確認してみてください。
そもそも大田区の特区民泊が可能な物件は、まずありませんから。
ちなみに、私は、このサイトで今の美味しい！！特区民泊物件をご紹介いただきました。
■２つめの理由：物件の条件（設備面）を満たすものが少ない
現在、経営する特区民泊物件は、築2年で、まだ新しいです。
管理人もいて清掃面も完璧ですし、何より設備の充実度が半端ないです。
エレベーター、インターネット無料、エントランスのオートロック、TVモニター付インターホン、宅配ボックス、防犯カメラ、浴室換気乾燥機付きバス、洗浄機能付き便座もありフル装備。
もちろんバストイレは別で、全自動の洗濯機が室内置き、独立洗面化粧台もあります。
さらに、角部屋で、2面に大きな窓、大きなバルコニーが２つ、南向き、眺望抜群といった感じで、かなり充実しています。
試しに自分でも家族で2泊したことがあるのですが、かなり快適でした。
この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる（←これ、毎年公表されるもので、ご存知の方多いのでは？）と言われている設備も多数備わっています。
ここまでフル装備でなくても大丈夫ですが、ただ、特区民泊の競合は、完全にホテルなので、設備は、ある程度充実していないと、稼働率アップは期待できません。
こんな都合のいい物件は、当然ですが、ほとんど存在しません。
■3つ目の理由：手続きが、とにかく大変
特区民泊を行うには、大田区に対し、特定認定の申請手続きが必要です。
保健所、建築審査課、消防署、さらに近隣住民への事前説明（郵送でOK）・・これを全てクリアする必要があり、本当に大変です。
何度も、何度も、役所、保健所、消防署に通い・・本当に大変でした。
仮に、1つ目の立地条件、2つ目の設備面の条件を満たした物件が、奇跡的に見つかったとしても、特定認定の手続をパスできるか、やってみないとわかりません。
ここ、すごいリスクです。
■4つ目の理由：民泊経営は奥が深すぎます
民泊経営は、本当に難解です。
理由は、いまだによくわかりませんが・・
なぜか、同じマンションの同じフロアにある、同じ間取りの物件であるにもかかわらず、稼働率が全く異なります。
おそらく、立地や設備面だけでなく、それらを、どう見込客にアピールするのかが重要で、
特区民泊の場合は、Airbnbでのサイト作り（特に写真の出し方）がポイントだと思うのですが、民泊物件の稼働率をあげるのは、本当に難しいです。
■5つ目の理由：自分一人では何もできない
民泊物件の経営は、自分一人では何もできません。
民泊経営には、いろいろな業務があり・・
宿泊の問合せがあった場合のタイムリーな対応（英語だけではダメ）、他にも、チェックイン対応、トラブル対応、滞在中の問合せ対応、チェックアウト対応、部屋の清掃、シーツ・枕カバー・毛布のカバー・バスタオル・タオル等の交換などなど。
全てを自分一人で行うことは、絶対に不可能です。
民泊の代行会社に手数料（私の場合：売上の15％）を支払い、業務委託することになります。
厄介なのは、この民泊の代行会社に、当たり外れがあり、いい加減な代行会社に依頼してしまうと大変なことになります。
私が、現在の物件をお願いしている代行会社は、対応も素早く、大変満足しておりますが、
以前、他の代行会社に依頼したことがあり、大変ひどい目にあいました。
特区民泊は、どうしても他人に頼らざるをえない不確定要素があります。
これも大きなリスクです。
■6つ目の理由：丸投げというわけにはいかない
特区民泊物件の運営は、代行会社に丸投げするのはダメです。
自分は、投資家の立場で関与するだけで、運営は全て代行会社に丸投げするということでは、絶対にうまくいきません。
賃貸物件の管理・運営を不動産会社に丸投げ、オーナーが賃貸経営に興味がないでは、まずうまくいきませんよね。それと同じです。
民泊運営にも積極的に関与し、代行会社の行動もチェックし（特に清掃面は）、いい緊張関係を保つことが重要です。
以前と比べ、民泊にとられる時間は、かなり少なくなりましたが、ここまで至るまでが、本当に大変でした。
■まとめ
このように特区民泊（大田区）で利益をだすのは、本当に大変です。
通常の不動産投資に比べ、投資としてのメリットは大きいのですが、そもそも条件に合う物件が、ほとんどないこと、申請手続きが厄介なこと、さらに通常の不動産投資とは異なる、民泊経営における独特のリスクもあることから、これ以上の特区民泊の拡大は難しいと考えております。
ただ・・いい物件を探せれば、かなりラッキーです。
投資リスクも少なく、借り入れもなく、不動産投資で1億円以上の物件を入手したのと同じ、いやそれ以上の収益源を確保できるので。
もし、特区民泊にご興味があるのであれば、まずは、こちらで物件探しをされたは、どうですか？
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。
