民泊新法が施行された後・・
私が経営する大田区の特区民泊対応の
マンションの１室について、その影響を考察します。
経営する特区民泊マンションとは？
前月6月15日に民泊新法が施行され、
そのことにより、この特区民泊マンションを影響を受けたのか？？
その話をする前に、物件について、簡単にお話します。
部屋のタイプは、1Roomで、セミダブルが２つ、エキストラが1つ。
理論上、4名まで滞在可能です。
ただ・・
最適なのは、大人であれば２名（エキストラベッドで、さらに大人1名）、
小さなお子さんがいるご家族であれば、4名まで、快適に過ごせます。
当然、この部屋には、大家族、２，３の家族の大勢で泊まることはできません。
部屋の規模としては、よくあるホテルの部屋とほぼ、同じなので、
その点については、差別化ができず・・
当初は、民泊として・・どうなのか、微妙な物件でした。
そもそも、最低連続６泊という制限もありますし。
本当に、心配でした・・
ただ、立地条件はよく、羽田空港には近く、品川区へのアクセスも抜群です。
民泊新法の影響を受けたのか？
それでは、どのような影響を受けてたのか・・まとめます。
まずは、こちらの画像をご覧ください。
こちらは、今月7月の予約状況です。
嬉しいことに、ほぼ満室の状況です。
こちらが、この物件の予約状況ですが・・いかがですか？
民泊新法の施行による影響ですが・・正直、よくわかりません。
7月だけでなく8月以降の予約状況は、以前より
多少は稼働率がアップしているように思います。
ちなみに、この物件の予約の多くは、
Booking.comからの予約が、ダントツ多く、
当初からそうなのですが、Airbnbからの予約が、あまり入りません。
おそらくビジネスの目的の長期出張のケースだと思うのですが、
そういったケースは、料金がかなり安めのAirbnb で申し込まれる方が多いです。
それ以外の、目的の滞在でのお申し込み、例えば、1週間程度滞在される、
旅行客の方の等は、ほとんどが、Booking.com、エクスペディアからの予約です。
Booking.com、エクスペディアの宿泊料金の設定が、Aibnb より高く、
1.5～2倍なので、収益面では、ありがたいのですが・・
ただ・・Airbnb の予約が少なすぎて、
いまだに、スーパーホストではありません。
運営を任せている代行会社の方は、何とかいい評価を得るよう、
頑張っていあただいているのですが・・
そもそもの件数が少ないので、スーパーホストは難しいです。
さらに8月以降の予約状況です。
8月以降の予約状況もご紹介します。
こちらは来月、8月の予約状況です。
予約は約50％程度でしょうか・・
もう少し、頑張らないとダメな状況です。
ギリギリまで、予約は入るので、今後に期待です。
9月を見ても、かなり、部屋はうまってきている感じです。
おそらく、満室、近くにもっていけると思います。
10月の予約状況ですが、約50％といった感じです。
おそらく、まだまだ予約は入ると思うので、満室になるかと。
さらなる稼働率アップのために、今後、やるべきこととは？
やはり、「最低6泊」の制限を、何がなんでも
「最低2泊」からの受け入れ可能な物件にすること。
なぜなら・・上の画像を見ていただければおわかりいただけると思います。
7/30～8/3までの５日間が空いております。
この場合ですと、連続６泊は無理なので、現状では、
ここは、絶対に予約は入りません。
ざっくりですが、45,000円～90,000円の損失です。
というわけで、宿泊日数の制限は、なんとかする必要があるわけです。
幸いなことに、消防法上の設備の面で、非常灯を設置する必要があるようで、
コストは、それ程、かからないようなので、
何とか年内に対応しようと考えております。
