アパートのリフォームは、通常のリフォームと違う視点で考えることが重要!

今回は、大家さんが経営するアパート等の賃貸物件のリフォームについてお話したいと思います。

 

 

 

あなたは、アパートのリフォームは、通常のリフォームとどこが違うのか、ご存知ですか??

 

それは、ズバリ!リフォームの目的が違います。

 

通常の自宅のリフォームは、自分の暮らしを、家族の生活を、現在の不満点を解消することで、より豊かなものに、楽しいものに、充実したものにするためにリフォームを行います。

 

一方、大家さん、オーナーさんが行うアパートのリフォームは、アパート経営で利益を出すため、ビジネスのために行います。

 

では、アパート経営で利益を出すということは、どういうことなのか?

 

アパートで利益をだすには、アパートが空室ではダメで、まずは入居してもらい、家賃収入を得る必要があります。

 

そうなんです、アパートのリフォームは、見込客に入居してもらえるような、入居を促すような、リフォームが重要になってきます。

 

もう少し具体的にいいますと、少し極端な言い方になりますが・・

リフォームの材質にこだわるよりは、どちらかというと、その部屋を見て、すぐにここに入居してみようかなと思ってもらえるような、見栄えがよく、インパクトあるもにする必要があります。

 

 

 

アパートのリフォームで注意すべき点が1つあります。

 

多額のリフォーム費用を投資して、例えば、すごいシステムキッチンを導入し、部屋の印象をグレードアップし、インパクトあるもにすればいいのでは・・なんて思われる方もいるかもしれませんが、それは全くダメです。

 

なぜなら、リフォーム費用は、いずれは、家賃で回収しなくてはならないものだからです。

 

多額のリフォーム費用を、その分を家賃で回収するということは、極めて難しいからです。

 

家賃には、その物件周辺の似たような物件の相場というものがあって、その相場より高い家賃を設定すると、そもそも、入居してもらえず、空室が発生してしまうリスクが高いです。

 

そのため、アパートのリフォームにかける費用の金額は、できる限りギリギリまで安く抑えることが重要です。

 

ギリギリの金額まで安くし、見栄えのする、入居を促進するようなリフォームを行うのですが・・まあ、難しいですよね。

 

アパートにリフォームを行ったにもかかわらず、入居してもらえず、空室のままとなると、そのリフォーム費用は、完全な無駄なコストになってしまいます。

 

そのリフォームが無駄だったということです。

 

アパートのリフォームは、何度も言いますが、あくまでもアパート経営で利益をだすためのものです。

 

 

 

アパート経営に特化したリフォームを行う会社とは?

 

そのリフォーム会社は・・アパート経営向けのリフォームに特化しており、その徹底ぶりが、結構、注目されています。

 

そこでのお客(大家さん、オーナー)は、床や壁のリフォーム材の選択はできません。

 

キッチン等の設備はできる限り、表面を磨き、場合によっては塗装し、新品同様にした上で、そのまま使います。

 

そして、床や、壁や、天井や、電気類を、見栄えのする、インパクトあるもにリフォームします。

 

私も写真を見ましたが・・壁は鮮やかな色で、床もフローリングで、天井も真っ白で、電気もおしゃれで、キッチンなどの水回りも、まるで新品同様に、部屋全体にテーマがあって、統一感も完璧で、かなり良い感じに仕上げています。

 

これなら、すぐに入居が決まるように思いますし、家賃も下落の抑制というよりは、むしろ家賃を多少高く、値上げすることも、充分可能性ありそうです。

 

このリフォームであれば、費用対効果、利回りも、かなりいいような。

 

それらリフォーム工事を、安い定額のパックで、短期間で全て行いますといったようなサービスです。

 

リフォーム材は1つに絞り、おそらく、1つに絞れば、大量に安く仕入れることができるからだと思いますし、コストのかかる水回りの設備をそのまま、使うとういのも、コスト削減には、絶大な効果があると思います。

 

私も、現在経営する築30年のRCマンションは、これまで何度もリフォームを行っております。

 

大規模修繕レベルの大きなものから、空室がでて現状回復させる小さなレベルのものから。

 

今度、この物件で空室がでたら、このリフォーム会社を使ってリフォームしてみようか・・って考えております。(ただし、相見積もりをとった上でですが)

 

ところで・・

そもそもアパート経営の利益をだすということが何なのか、その点について、簡単にお話しておきます。

 

 

 

アパート経営では、利益について2つ考える必要があります。

 

1つは、家賃収入から諸経費を差し引いた、インカムゲインの利益、そして2つ目が、物件を売却する際の利益、売却価額から物件の取得費を差し引いたキャピタルゲインの利益です。

 

アパートにリフォームを行う際には、リフォームにかかる費用を、常に、意識する必要があります。

 

つまり、このインカムゲインの利益、キャピタルゲインの利益、この両方の利益を上げるには、どれくらいの費用をかけて、どんなインパクトあるリフォーム工事を行えばいいのかを、常に考えることです。

 

アパート経営におけるリフォームは、とても難しくて、そのアパート賃貸物件を、今後どうするのか?

 

長期間、所有し続けて、インカムゲインの家賃収入を得るのか、それとも、その物件を、売却するのか・・もし売却するのであれば、多少、リフォームにコストをかけて、満室にし、家賃を上げて、その結果、売却価額を高くすることも検討する必要があります。

 

一般的に総家賃収入に応じて、売却価額は決まるので、まずは、空室があるのであれば、満室に、さらに、家賃をアップし、総家賃収入をあげることを考えるのです。

 

 

 

最後に・・

アパート経営には、リフォームは必須です。

新築の物件も、いずれは古くなりますので、絶対にリフォームが必要になるからです。

このアパートのリフォームが、うまく機能しないと、賃貸経営は失敗します。

このアパート等の賃貸物件のリフォームは、本当に奥が深く、難しいですね。

次回以降の記事で、私の経営する海辺の賃貸物件のガレージハウスの失敗例(初期投資の部分と、リフォームで)をご紹介します。

今回も、最後まで、お付き合いいただき感謝です。

ありがとうございました!

 

ご参考まで:

→ アパート経営におけるリフォームとは?

 

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